【2026年版】住宅ローン変動金利はいつ上がる？利上げの反映時期

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こんにちは、JACK（2級FP技能士）です。

結論から書きます。2026年9月18日の日銀の利上げは、すぐには住宅ローンの返済額に出てきません。大手行の短期プライムレート（短プラ）の引き上げは11月からで（三菱UFJ銀行・りそな銀行は11月2日、三井住友銀行は11月9日。各行公表資料、2026年9月30日確認）、三菱UFJ銀行の年2回型なら、9月の利上げ分が返済に入るのは2027年7月の返済分からです。

さらに5年ルールがある契約では、返済額は据え置かれたまま利息が増え、元金の減りが遅くなります。日程、ルール、試算、選択肢の順に整理します。

日銀の利上げから返済額が変わるまでの流れ

変動金利の住宅ローンは、次の4段階を経て返済額に届きます。

1. 日銀が政策金利（無担保コールレート）を変える
2. 各銀行が自行の短期プライムレートを改定する
3. 短プラを基に、住宅ローンの基準金利が見直される
4. 基準金利から契約時の引下げ幅を差し引いた適用金利が、基準日ごとに見直される

日銀は9月18日に1.25%程度へ引き上げ

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導水準を1.0%程度から1.25%程度に引き上げました。新しい方針は翌営業日の9月24日から適用されています（日本銀行、2026年9月18日公表）。6月16日の会合でも1.0%程度へ引き上げており（日本銀行、2026年6月16日公表）、住宅ローンには2回分の利上げが順番に届くことになります。

大手行の短プラは11月に0.25%上がる

三菱UFJ銀行は、日銀の金融政策決定会合の結果と市場金利の上昇を理由に短プラの改定を発表しました。大手行の公表内容は次のとおりです。

出典は各行のニュースリリースです（2026年10月5日確認）。改定日も短プラの水準も銀行ごとに違います。

基準金利と適用金利の関係

三菱UFJ銀行は、変動金利の基準金利を自行の短プラをもとに決めると説明しています（同行よくあるご質問、2026年9月30日確認）。三井住友銀行では、変動金利型で借入中の人の店頭金利は年3.375%で、短プラに連動する金利と案内されています（同行、2026年9月30日確認）。短プラ2.375%に1%を上乗せした水準です。

実際に払う適用金利は、基準金利から契約時に決めた引下げ幅を差し引いたものです（ソニー銀行の説明ページ、2026年9月30日確認）。引下げ幅が全期間一律なら、基準金利が0.25%上がると適用金利も0.25%上がります。

三菱UFJ銀行は、9月の短プラ引き上げに伴い2026年12月1日から基準金利を見直し、12月の基準金利を11月30日に発表するとしています（同行お知らせ、2026年9月18日現在）。

金利の見直しは年2回、返済への反映はさらに数か月後

借入中の人の適用金利は、基準日ごとに見直されます。4月1日と10月1日を基準日とする年2回の見直しが多く、三井住友銀行も変動金利型の見直し基準日を毎年4月1日と10月1日としています（同行、2026年9月30日確認）。

三菱UFJ銀行の例：9月の利上げは2027年7月返済分から

三菱UFJ銀行は、借入中の人向けに見直しの日程を公表しています。6月と9月の2回の利上げについてまとめると次のとおりです。

出典は三菱UFJ銀行のお知らせ2本です（2026年6月17日現在、2026年9月18日現在）。年2回型なら、9月の利上げ分が適用金利に入るのは決定から約9か月後です。当初借入日が2008年12月以前のローンなど、この日程に当てはまらない場合もあります。

見直しの時期が違う銀行もある

ソニー銀行は5月1日と11月1日を基準日とし、6月と12月の返済日の翌日から新しい金利を適用、7月と1月の返済日から新しい返済額になります（ボーナス返済がない場合。同行説明ページ、2026年9月30日確認）。

5年ルールと125%ルール：返済額は同じでも利息は増える

ここが一番誤解されやすい部分です。住宅金融支援機構の調査では、2025年4月から9月に借りた人の75.0%が変動型を選ぶ一方、金利上昇で返済額がどれくらい増えるかについて理解に不安がある、または理解していないと答えた人が合計52.0%いました（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」、2026年2月20日公表）。

5年ルール

変動金利で元利均等返済の場合、適用金利が変わっても毎月の返済額を5年間変えないルールです（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）。変わるのは内訳で、利息の割合が増え、元金の割合が減ります。

5年の数え方にも注意が必要です。三菱UFJ銀行と三井住友銀行は、10月1日を1回経過するごとに1年経過したものとみなし、三井住友銀行は5回目の10月1日を基準に新しい返済額を計算します（各行、2026年9月30日確認）。借入月によっては、最初の見直しが丸5年より早く来ます。

125%ルール

5年ごとの見直しで返済額を計算し直すとき、新しい返済額は前回の返済額の125%までに抑えるルールです（三井住友銀行・三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）。

未払利息：先送りされるだけで消えない

2つのルールは返済額の急な増加を抑える仕組みで、利息が減るわけではありません。金利が大きく上がり、利息だけで毎月の返済額を上回ると、上回った分は未払利息として翌月以降に繰り延べられます。三井住友銀行は、最終回の返済時に未払分があれば一括で返済すると明記しています。125%ルールで抑えられた結果、元金や利息が最終回まで持ち越された場合も、最終回の返済額に加算されます（同行、2026年9月30日確認）。

つまり、5年ルールと125%ルールは支払いのタイミングを後ろにずらすだけです。利息の総額は、上がった金利に応じて増えていきます。

ルールがない銀行・返済方法もある

• 元金均等返済：三菱UFJ銀行、三井住友銀行とも、5年ルール・125%ルールはないと説明しています。金利が変われば返済額も変わります。
• ソニー銀行：5年ルールや125%ルールに基づく返済額の計算は行っておらず、金利が上がれば上昇幅に応じて返済額を見直すため、最終回へのしわ寄せはないとしています（同行、2026年9月30日確認）。
• ネット銀行でも一律ではありません。楽天銀行は住宅ローン用語集で、5年ルール・125%ルールを適用していると明記しています（同行、2026年9月30日確認）。

ルールがない契約は返済額が早く上がる代わりに、元金の返済が後ろにずれ込む心配は小さくなります。

試算：0.25%上がると毎月の返済はいくら増える？

前提は次のとおりです。

• 借入額3,000万円、返済期間35年（420回）、元利均等返済、ボーナス返済なし
• 当初の適用金利0.7%
• 毎月の返済額は円未満四捨五入、毎月の利息は円未満切り捨て、最終回で端数を調整
• 比べやすいように、借入直後に金利が上がり、その後は変わらないと仮定

銀行ごとに端数処理や計算方法が違うため、数字は目安です（筆者試算）。

金利別の毎月返済額と総返済額

0.25%の上昇で、毎月の返済は約3,400円、35年間の総返済額は約144万円増えます。仮に6月と9月の2回分が基準金利にそのまま乗って0.5%上がると、毎月約7,000円、総額で約292万円の増加です。

5年ルールがある場合の中身

5年ルールがある契約で、同じく0.95%に上がったとします。毎月の返済額は5年間80,556円のままですが、中身は次のように変わります。

返済額は同じでも、1回目から元金に回るお金が6,250円少なくなり、5年後の残高は約36万円多く残ります。6年目からの返済額は84,662円で、すぐ見直した場合の83,988円より高く、総返済額も約3.6万円多くなります。5年ルールは負担を後に回すだけで、総額は減りません。

この前提では、借入当初の残高3,000万円に対して適用金利が約3.22%を超えると、利息だけで毎月の返済額80,556円を上回り、未払利息が出る計算です。125%ルールの上限は、80,556円の125%で100,695円です。

利上げにどう備えるか：3つの選択肢

1. 変動金利のまま続ける

続けるなら、あと0.5%や1%上がったら毎月いくらになるかを先に確認しておきましょう。5年ルールがある人は次の返済額見直しの時期も確かめ、返済額が最大25%上がっても払えるよう手元資金に余裕を持たせておくと安心です。

2. 固定金利に切り替える

三菱UFJ銀行は、変動から固定への金利タイプ変更をインターネットで手数料無料で受け付けています（同行、2026年9月18日現在）。ただし切り替え時の固定金利が今の適用金利より高ければ、その時点で返済額は上がります。三井住友銀行は、固定金利特約期間中は金利が下がっても変更できないことをデメリットに挙げています（同行、2026年9月30日確認）。考え方は住宅ローン 変動金利 vs 固定金利の選び方で詳しくまとめています。

3. 繰り上げ返済で残高を減らす

利息は残高に金利をかけて計算されるため、残高を減らせば上昇分の影響も小さくなります。5年ルールがある契約で一部繰上返済をする場合、三井住友銀行は、返済額の軽減や持ち越された元金・利息の調整をしたいなら返済額軽減型を選ぶよう案内しています（同行、2026年9月30日確認）。

一方で、手元資金を新NISAなどで運用する選択肢と比べる必要があります。令和4年以降に入居した人の住宅ローン控除は年末残高等の0.7%が控除額の基準になるため（国税庁、令和8年4月1日現在法令等）、控除期間中に繰り上げ返済をすると控除額も減ります。判断の軸は住宅ローンの繰り上げ返済 vs 新NISA投資、控除の仕組みは住宅ローン控除の完全ガイドで解説しています。

よくある質問

Q. 9月の利上げで、10月や11月の返済額はすぐ上がりますか？

A. 多くの場合、9月の利上げ分はすぐには入りません。大手行の短プラ改定は11月2日または11月9日で（各行公表資料、2026年9月30日確認）、その後の基準日を待って適用金利が見直されます。近いうちに金利変更の案内が届いた場合は、6月の利上げ分が反映されている可能性があります。

Q. 5年ルールがあれば、利上げの影響は5年間ないのですか？

A. 返済額は変わりませんが、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。試算では、0.25%の上昇で5年後の残高が約36万円多く残りました（筆者試算）。

Q. 自分の住宅ローンに5年ルールがあるか、どこで確認できますか？

A. ローンの契約書や商品説明書、銀行の商品説明ページで確認できます。元金均等返済なら、三菱UFJ銀行・三井住友銀行ともルールの対象外です。わからなければ借入先の銀行に問い合わせるのが確実です。

Q. 次の利上げはいつ判断されますか？

A. 日銀の次回の金融政策決定会合は2026年10月29日・30日、その次は12月17日・18日の予定です（日本銀行、2026年9月30日確認）。9月の公表文では、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げていくことになるとの考えが示されています（日本銀行、2026年9月18日公表）。会合の読み方は経済指標と日銀会合の読み方で紹介しています。

まとめ

• 日銀は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。
• 大手行の短プラは11月に0.25%上がります（三菱UFJ銀行・りそな銀行は11月2日、三井住友銀行は11月9日）。
• 年2回見直しの契約では、9月の利上げ分が入るのは2027年4月1日の基準日以降です（三菱UFJ銀行の年2回型は7月返済分から）。
• 5年ルールと125%ルールは返済額の増加を先送りするだけで、利息は増え、未払利息は最終回までに精算が必要です。
• 3,000万円・35年・0.7%の例では、0.25%の上昇で毎月約3,400円、総額約144万円の増加です（筆者試算）。

まずは返済予定表で自分の基準日とルールを確認し、金利が上がった場合の返済額を計算しておきましょう。これから住宅購入を考えている人は、持ち家 vs 賃貸の生涯コスト比較もあわせてご覧ください。

次に読むならこの3本

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出典

• 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）（日本銀行、2026年9月30日確認）
• 金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）（日本銀行、2026年9月30日確認）
• 金融政策決定会合の運営（日本銀行、2026年9月30日確認）
• 短期プライムレートの改定について（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）
• 変動金利の基準金利見直しについて（9月18日現在）（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）
• 変動金利の基準金利見直しについて（6月17日現在）（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）
• 住宅ローンの金利タイプ（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）
• 住宅ローンの変動金利の基準金利は何を基準に決まりますか（三菱UFJ銀行、2026年9月30日確認）
• 短期プライムレートの引き上げについて（三井住友銀行、2026年9月30日確認）
• ローン金利 すでにお借入中のお客さまへ（三井住友銀行、2026年9月30日確認）
• 金利上昇時の住宅ローン返済プランの見直し方法（三井住友銀行、2026年9月30日確認）
• りそな銀行 埼玉りそな銀行 短期プライムレートの引き上げについて（りそな銀行・埼玉りそな銀行、2026年9月30日確認）
• お借入後の変動金利の見直しルール（ソニー銀行、2026年9月30日確認）
• 5年ルール、125％ルール（楽天銀行、2026年9月30日確認）
• 住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）（住宅金融支援機構、2026年9月30日確認）
• No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（国税庁、2026年9月30日確認）

本記事は2026年9月30日時点の公表情報をもとにした一般的な解説です。最新の条件は各公式サイトでご確認ください。

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