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「住宅ローンは変動金利と固定金利、どっちを選べばいいの？」
これは家を買う人なら誰もが悩む、最重要の質問です。FPの視点でも、住宅ローンの金利タイプ選びは慎重に向き合うべき重要なテーマです。
2026年9月18日、日本銀行は政策金利を1.25%程度へ引き上げると決め、9月24日から適用しました（日本銀行、2026年9月18日公表）。住宅ローンの変動金利も上がっており、三菱UFJ銀行の最も低い変動金利は1.195%です（2026年9月1日現在）。多くの住宅ローン借入者が「このまま変動金利でいいのか？」と不安を感じています。一方でフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最低金利は3.46%で（住宅金融支援機構、2026年9月）、2017年10月に今の制度になってから最も高い水準です。変動金利との差は、まだ2ポイント以上あります。
この記事では、変動金利と固定金利の仕組みを整理したうえで、返済シミュレーション・タイプ別の選び方・2026年以降の金利見通しまで、投資家目線でわかりやすく解説します。住宅購入を検討中の方も、すでに変動金利で借りている方も、ぜひ最後まで読んでみてください。
・変動金利と固定金利の仕組みの違い
・2026年9月時点の最新金利水準
・3,000万円借入の場合の返済シミュレーション
・あなたはどっちを選ぶべき？タイプ別判断基準
・住宅ローンを賢く借りるための5つのコツ
1. 2026年の住宅ローン環境を知る｜日銀利上げで何が変わったか
住宅ローンを選ぶ前に、まず現在の金利環境を正確に把握することが大切ですね。2024年以降、日本の金利環境は大きく変わりました。
日銀の利上げと住宅ローン金利の関係
2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げに踏み切りました。その後も段階的に引き上げ、2025年12月に0.75%程度、2026年6月に1.0%程度とし、2026年9月18日の会合で1.25%程度とすることを決めました（9月24日から適用、日本銀行）。
住宅ローンの変動金利は「短期プライムレート」に連動しているため、政策金利が上がれば変動金利も上昇します。大手銀行は、変動金利の基準になる短期プライムレートを2026年11月2日から0.25%引き上げると発表しています（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・りそな銀行、2026年9月発表）。すでに借りている人の変動金利も、各行の見直し時期に合わせて上がる見込みです。
一方、フラット35などの固定金利は「10年国債利回り」に連動しているため、変動金利とは別の動きをします。2026年9月のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最低金利は3.46%で、前月の3.29%から0.17%上がりました（住宅金融支援機構）。長期金利（10年国債利回り）も3%を超えています（財務省、2026年9月29日は3.082%）。
2026年以降の金利見通し
政策金利は、以前に予想されていた「2026年末に1.0%程度」をすでに上回り、1.25%程度になりました。この先の利上げの有無やペースは誰にも断定できませんが、2026年11月には大手銀行の短期プライムレートが上がるため、変動金利で借りている人の金利も上がる方向です。
ただし、日本経済が大きく失速するようなシナリオでは利上げが止まる可能性もあります。「金利は必ず上がり続ける」と断言できないのが、金融市場の難しいところです。
| 金利タイプ | 2026年9月時点 | 連動指標 |
|---|---|---|
| 変動金利（三菱UFJ銀行・最も低い金利） | 1.195%（2026年9月1日現在） | 短期プライムレート |
| 変動金利（りそな銀行・条件をすべて満たした場合） | 0.950%（2026年9月） | 短期プライムレート |
| フラット35（借入21〜35年・融資率9割以下） | 3.46%（2026年9月） | 10年国債利回り |
2. 変動金利の仕組みとメリット・デメリット
変動金利は、借入期間中に市場金利の動向に応じて金利が変動するタイプです。日本の住宅ローンの約7〜8割が変動金利を選択しているといわれており、現在も最も主流な選択肢です。
変動金利の仕組み｜半年ごとに金利が見直される
変動金利は原則として年2回（4月・10月）に金利が見直され、短期プライムレートの変動に連動して上下します。ただし、返済額が急激に増加しないよう「5年ルール」「125%ルール」が設けられています。
- 5年ルール：金利が変わっても返済額は5年間据え置かれる
- 125%ルール：5年後に返済額が見直される場合でも、前の返済額の125%を超えない
これにより短期的な返済額の急増は防げますが、金利が上昇した分は「未払い利息」として蓄積される可能性があります。この点は見落としがちな落とし穴ですね。
変動金利の3つのメリット
①スタート時の金利が低い：2026年9月時点でも、変動金利は1%前後から借りられます。フラット35（3.46%）との差は2ポイント以上あり、同じ借入額でも月々の返済額を抑えられます。
②繰り上げ返済の恩恵が大きい：金利が低い分、繰り上げ返済をすれば元本が早く減り、総返済額を大幅に圧縮できます。
③金利低下局面で自動的に恩恵を受けられる：将来的に景気が悪化して日銀が利下げに転じた場合、変動金利も自動で下がります。
変動金利の3つのデメリット
①金利上昇リスクがある：政策金利が継続的に上昇した場合、返済額が増え家計を圧迫する可能性があります。特に借入期間が長い場合、将来の金利水準を予測することは困難です。
②返済計画が立てにくい：金利が変動するため、30年後の総返済額を正確に計算できません。家計管理が得意でない方には精神的な不安要素になりますね。
③未払い利息のリスク：5年ルール・125%ルールにより返済額が抑えられている間、元本が想定より減らないケースが生じることがあります。
3. 固定金利の仕組みとメリット・デメリット
固定金利は、借入期間中ずっと金利が変わらないタイプです。代表的な商品は住宅金融支援機構と金融機関が提携する「フラット35」で、最長35年の全期間固定金利が特徴です。
フラット35とは
フラット35は、住宅金融支援機構と全国の金融機関が共同で提供する全期間固定型の住宅ローンです。2026年9月の最低金利は3.46%で、10年国債利回りに連動して毎月変わります（ただし借入後は完済まで固定です）。
一般的な銀行の固定金利商品には「当初固定期間型」（3年・5年・10年固定など）もあります。当初期間が終わると変動金利に切り替わるため、フラット35とは性質が異なります。
固定金利のメリット
①返済計画が立てやすい：借入時から完済まで毎月の返済額が変わらないため、家計の見通しが立てやすいのが最大のメリットです。「金利が上がったらどうしよう」という精神的不安がなくなります。
②金利上昇リスクをゼロにできる：日銀が利上げを続けても、固定金利で借りていれば一切影響を受けません。変動金利が大きく上がり、その状態が長く続いた場合は、固定金利のほうが総返済額は少なくなります。
③団体信用生命保険（団信）が充実：フラット35は物件の技術的基準を満たした住宅のみが対象で、一定の品質担保があります。
固定金利のデメリット
①当初の金利が高い：変動金利と比べると2ポイント以上高い水準でスタートするため（2026年9月時点）、同じ借入額でも月々の返済額が多くなります。
②金利が下がっても恩恵を受けられない：固定を選んだ後に市場金利が下落しても、契約した金利のまま支払いが続きます。
③繰り上げ返済の効果が変動より小さい：高い金利の中での繰り上げ返済は、変動に比べて元本削減効果が相対的に薄れます。
4. 返済シミュレーション比較｜3,000万円借入の場合
実際の数字を比べてみましょう。借入額3,000万円・返済期間35年の場合で試算します。
変動金利 vs 固定金利の月返済額・総支払額比較
借入3,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで試算しました（2026年9月の金利水準をもとにした単純計算で、手数料や保険料、5年ルール・125%ルールは含みません）。
| 条件 | 月返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|
| 変動1.2%（35年間変わらない） | 約87,500円 | 約3,675万円 | 約675万円 |
| 変動1.2%→6年目から2.2%（+1ポイント） | 約87,500円→約100,400円 | 約4,140万円 | 約1,140万円 |
| 固定3.46%（フラット35） | 約123,300円 | 約5,178万円 | 約2,178万円 |
この試算では、6年目から変動金利が1ポイント上がっても、総返済額は固定3.46%より約1,040万円少なくなります。ただし、これはあくまでシミュレーションであり、実際の金利推移は誰にも予測できません。
金利上昇1%の場合の影響
3,000万円を35年で借りる場合、金利が1.2%から2.2%に1ポイント上がると、月返済額は約15,000円増えます（新規借入どうしで比べた単純計算）。年間では約18万円の負担増です。
私・JACKとして重要だと思うのは「家計にどれだけの余裕があるか」という点です。月1万円程度の返済額増加で生活が苦しくなる家庭なら、固定金利の安心感はお金以上の価値があります。
変動・固定の損益分岐点
上の条件（変動1.2%で借入）で計算すると、6年目以降の変動金利が平均しておよそ4.2%を下回っていれば、総返済額は変動金利のほうが少なくなります（6年目以降の金利を一定と仮定した場合）。政策金利は1.25%程度まで上がっていますが、変動金利が4%台まで上がり、その状態が長く続くかどうかが分かれ目です。
5. あなたはどっちを選ぶべき？タイプ別判断基準
数字だけで判断するのではなく、自分の生活スタイルや家計の状況に合った選択が重要ですね。
変動金利が向いている人の特徴
- ✅ 収入が安定していて、金利が1%上昇しても返済できる余裕がある
- ✅ 共働きで世帯収入が高く、繰り上げ返済を積極的に行う予定がある
- ✅ 投資や金融知識があり、金利動向を定期的にチェックできる
- ✅ 10〜15年以内に売却・完済の可能性がある
- ✅ 「金利が上がったら固定に借り換えればいい」と対応できる行動力がある
変動金利を選ぶなら、繰り上げ返済の計画を立てておくことと、金利が大きく上がりそうなときに固定金利への借り換えを検討できる家計の余裕を持っておくことが大切です。
固定金利が向いている人の特徴
- ✅ 収入が片働きで、返済額の増加が家計に直撃する
- ✅ 「毎月いくら払うか」を明確にしないと不安で眠れない
- ✅ 金融情報を追うのが苦手で、ローンのことは「借りたら終わり」にしたい
- ✅ 35年間じっくり返済するつもりで、繰り上げ返済の予定がない
- ✅ 日銀の利上げが続くと本気で思っている
ミックスローンという選択肢
「変動でも固定でも決めきれない」という方には、ミックスローンという方法もあります。例えば1,500万円を変動金利・1,500万円を固定金利で借りることで、金利上昇リスクを半分に抑えつつ、変動の低金利メリットも享受できます。
ミックスローンは諸費用（登記費用・事務手数料）が2本分かかるデメリットがありますが、リスクを分散したい方には有効な戦略です。
6. 住宅ローンを賢く借りるための5つのポイント
金利タイプの選択だけでなく、住宅ローン全体の戦略を見直すことで、数百万円単位の節約が可能ですよ。
①頭金の割合と借入額の考え方
頭金を多く入れると借入額が減り、金利負担も軽減されます。ただし、手元の現金をすべて頭金に入れると生活防衛資金がなくなるリスクがあります。目安として生活費6ヶ月分は現金として残しておくのがおすすめです。
また、頭金を10%以上入れると住宅ローン金利が優遇されるケースもあります（フラット35の場合、借入割合90%以下で金利が下がります）。
②繰り上げ返済戦略
変動金利で借りた場合、早めの繰り上げ返済が総利息を大幅に圧縮するカギです。「期間短縮型」の繰り上げ返済は、返済期間を縮めることで利息を大幅に削減できます。
JACKとしては、住宅ローン金利が投資リターンを上回る場合は繰り上げ返済を優先、下回る場合は投資に回すという考え方をしています。低金利時代は「繰り上げ返済より投資」が合理的でしたが、金利が上昇した今は繰り上げ返済の優先度を上げることを検討する価値があります。
③団体信用生命保険（団信）の重要性
住宅ローンには基本的に団信が付帯します。万一、債務者が死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険です。最近では「がん保障付き団信」「全疾病保障」など手厚いプランも登場しています。
保険料は住宅ローン金利に上乗せされる場合が多いため、自分に必要な保障を見極めることが重要ですね。既存の生命保険と重複していないか確認しましょう。
④ネット銀行のローンも比較する
住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・楽天銀行などのネット銀行は、メガバンクと比べて金利が低い傾向があります。借入時の条件によって適用される金利は大きく変わるため、複数の銀行で見積もりを取ると、総支払額に大きな差が出ることがあります。
ネット銀行のデメリットとしては「対面相談ができない」「手続きがオンライン完結で慣れない方には難しい」という点がありますが、金利差のインパクトは数十万〜百万円単位になるため、一度比較することをおすすめします。
詳しい比較はおすすめネット銀行ランキング【2026年版】もご覧ください。
⑤借り換えという選択肢を常に持っておく
今の住宅ローンが最適でないと感じたら、借り換えも有力な選択肢です。金利差が1%以上あり、残債1,000万円以上・残期間10年以上の場合は借り換えのメリットが出やすいとされています。
ただし、借り換えには諸費用（保証料・事務手数料・登記費用など）が数十万円かかるため、費用対効果の計算が必要です。住宅金融支援機構の公式サイトや三菱UFJ銀行の住宅ローンシミュレーターを活用すると便利ですよ。
7. JACKからのまとめ｜2026年は変動か固定か？
2026年9月時点の状況を整理すると、次のとおりです。
- 日銀の政策金利は1.25%程度（2026年9月24日から）
- 変動金利はメガバンクで1.2%前後から（三菱UFJ銀行1.195%、2026年9月）
- フラット35の最低金利は3.46%（2026年9月）で、今の制度になってから最も高い水準
- 大手銀行は短期プライムレートを2026年11月2日から0.25%引き上げると発表
結論として、「6年目以降の変動金利が平均で4%台まで上がり続けないかぎり、総返済額は変動金利が有利」という試算になります。ただし、それは数字の話であって、家計の安心感・精神的負担・ライフプランを含めた判断では固定が正解になる人も多いです。
JACKとして伝えたいのは、「どちらが絶対正解かはない」ということ。大切なのは「金利が上昇した場合も返済できる家計設計をしておくこと」です。変動金利を選ぶなら、毎月の返済額が1〜2万円増えても問題ない水準で借りること。固定金利を選ぶなら、高い金利分を投資や貯蓄でカバーする戦略を持つこと。
住宅ローンは人生最大の買い物にかかわる決断です。焦らず、複数の銀行を比較し、ファイナンシャルプランナーや専門家に相談しながら慎重に選んでみてください。
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